서 울 행 정 법 원
제 4 부
판 결
사 건 2023구합79296 분양대상자지위확인 등
원 고 1. A
2. B
3. C
4. D
피 고 등촌1구역재건축정비사업조합
변 론 종 결 2025. 5. 30.
판 결 선 고 2025. 8. 29.
주 문
1. 이 사건 소 중 원고들이 피고의 분양대상자임의 확인을 구하는 부분을 각하한다.
2. 피고가 2024. 10. 2. 서울특별시 강서구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분을 취소한다.
3. 소송비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
청 구 취 지
주문 제2항 및 피고는 원고들이 각 피고의 분양대상자임을 확인한다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고들의 별지 목록 기재 각 부동산에 관한 소유권 취득 등
1) E는 2014. 5. 8. 서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 F호를 취득하였고, 2015. 2. 3. 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 제1 부동산’이라 한다)을 취득하였다. 이후 이 사건 제1 부동산의 소유권은 2015. 10. 6. G에게, 2016. 12. 29. 원고A에게 순차로 이전되었고, 서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 F호는 2019. 11.20. H, I에게 각 1/2 지분씩 이전되었다.
2) 원고 B는 2013. 5. 10. 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 제2 부동산’이라 한다)을 취득하였고, 2013. 11. 19. 서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 J호를취득하였다. 이후 서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 J호의 소유권은 2017. 8. 25.K에게, 2021. 1. 18. L에게 순차로 이전되었다.
3) M은 2015. 10. 30. 서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 F호와 별지 목록 제3항 기재 부동산(이하 ‘이 사건 제3 부동산’이라 한다)을 각 취득하였다. 이후 원고 C및 D는 2017. 8. 24. 이 사건 제3 부동산 중 1/2 지분씩을 각 취득하였다.
나. 원고들의 분양신청 등
1) 피고는 2017. 10. 11. 피고의 사업구역 내 토지등소유자를 대상으로 분양신청기간을 2017. 10. 13.부터 2017. 11. 13.까지로 정하여 분양신청 공고를 하였고, 원고들은위 분양신청 기간 내에 모두 분양신청을 하였다.
2) 피고는 2018. 4. 30. 서울특별시 강서구청장(이하 ‘강서구청장’이라 한다)으로부터 원고들을 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정하는 내용이 포함된 관리처분계획(이하 ‘이 사건 선행 관리처분계획’이라 한다)을 인가받았다.
다. 선행소송의 경과
1) 원고들은 서울행정법원 2018구합*****호로 이 사건 선행 관리처분계획 중 원고들을 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정한 부분의 취소 등을 구하는 소를제기하였고, 서울행정법원은 2022. 6. 24. ‘원고들이 각각 다른 토지등소유자와 1인의 조합원 지위에 있고, 이 사건 선행 관리처분계획 중 원고들을 현금청산대상자로 정한부분이 재량권을 일탈·남용하여 위법하다’는 이유로 이 사건 선행 관리처분계획 중 원고들을 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정한 부분을 각 취소한다는 내용의 판결을 선고하였고, 위 판결은 그대로 확정되었다.
2) 피고는 원고들이 현금청산대상자이므로 매도청구권을 행사한다는 이유로 서울남부지방법원 2020가합******호로 원고들을 상대로 매매대금의 지급과 상환으로 이사건 제1, 2, 3 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행 등을 구하는 소를 제기하였다. 서울남부지방법원은 2022. 1. 18. 원고들이 현금청산대상자에 해당함을 전제로 피고의 위 청구를 일부 인용하는 판결을 선고하였고, 원고들은 이에 불복하여 항소하였다. 위 사건의 항소심(서울고등법원 2022나*******호)은 2023. 7. 14. ‘원고들은 피고조합원의 지위를 승계하였고, 현금청산자에 해당하지도 않는다’는 이유로 원고들의 항소를 받아들여 위 제1심판결 중 원고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 피고의 청구를 모두 기각한다는 내용의 판결을 선고하였고, 위 판결은 그대로 확정되었다.
라. 원고들의 2022년 10월경 대표조합원 동의서 제출 및 분양신청
1) H, I(서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 F호를 각 1/2 지분씩 소유)와 원고A(이 사건 제1부동산 소유)는 피고에 대표조합원을 H로 선임한다는 대표조합원 선임동의서와 2주택 분양을 희망한다는 내용의 분양신청서를 제출하였다.
2) L(서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 J호 소유)과 원고 B(이 사건 제2 부동산 소유)는 피고에 대표조합원을 L로 선임한다는 대표조합원 선임동의서와 2주택 분양을 희망한다는 내용의 분양신청서를 제출하였다.
3) M(서울 강서구 (비실명화로 생략) 건물 중 F호 소유)과 원고 D, C(이 사건 제3부동산을 각 1/2 지분씩 소유)는 피고에 대표조합원을 M으로 선임한다는 대표조합원선임동의서와 2주택 분양을 희망한다는 내용의 분양신청서를 제출하였다(이하 위 각분양신청을 ‘이 사건 분양신청’이라 한다).
마. 변경된 관리처분계획의 인가
피고는 2024. 10. 2. 강서구청장으로부터 변경된 관리처분계획(이하 ‘이 사건 관리처분계획’이라 한다)에 대한 인가를 받았다. 이 사건 관리처분계획 중 분양대상자별 청산액 추산내역서(이하 ‘이 사건 추산내역서’라 한다)에는 원고들이 대표조합원으로 선임한 조합원들에 대하여는 1주택이 분양되는 것으로 기재되어 있으나1), 원고들에 대하여는 종전토지등의 평가액이 기재되어 있을 뿐, 권리자별 부담 또는 상환액, 분양가격,청산추산액 부분이 공란으로 되어 있고, 비고란에는 ‘소송중’이라고 기재되어 있다.
【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 소 중 확인청구 부분의 적법 여부
가. 관련 법리
도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 의한 주택재개발·재건축 정비사업에서 사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권(이하 ‘수분양권’이라고만 한다)은 조합원이 된 토지 등 소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2019. 12. 13.선고 2019두39277 판결 등 참조).
나. 판단
원고들은 이 사건 분양신청의 내용과 달리 이 사건 관리처분계획이 수립되었고, 그것이 원고들의 재산권을 본질적으로 침해한다거나 조합원들 사이의 형평에 반한다는 이유로 원고들이 피고의 분양대상자임의 확인을 구하고 있다. 그러나 앞서 본 법리에 의하면, 원고들은 위와 같은 사정을 내세워 이 사건 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐, 곧바로 피고를 상대로 원고들이 피고의분양대상자임의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다. 그러므로 이 사건 소 중 확인청구 부분은 부적법하고, 이에 관한 피고의 본안전항변은 이유 있다.
3. 이 사건 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분의 위법 여부
가. 관련 규정 및 법리
1) 관리처분계획의 내용은 종전의 토지 또는 건축물의 면적ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하여야 한다(도시정비법 제76조 제1항 제1호).
2) 도시정비사업에서 관리처분계획은 사업을 시행함에 있어 반드시 수립하여야 하는 법률이 정한 행정계획으로서 토지등소유자의 지위나 권리·의무의 인정 자체에 관하여는 재량의 여지가 없다고 하겠지만, 그 구체적인 내용의 수립에 관하여는 이른바 계획재량행위에 해당하여 상당한 재량이 인정된다고 할 것이다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것인 이상, 그로 인하여 토지등소유자들 사이에 다소 불균형이 초래된다고 하더라도, 이에 따른 손익관계는 종전자산과 종후자산의 적정한 평가 등을 통하여 청산금을 가감함으로써 조정될 것이므로, 그러한 사정만으로 그 관리처분계획을 위법하다고 볼 수는 없다(대법원 2014. 3. 27. 선고 2011두24057 판결 등 참조). 그러나 그것이 도시정비법 제76조 제1항 제1호 등에 실질적으로 위배되는 것으로 조합원들 사이의 균형과 형평에 반하여 특정 토지등소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는것이라면 계획재량권 행사의 범위를 일탈·남용한 것으로 위법하다.
나. 인정사실
앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 다음과 같은 사실이 인정된다.
1) 이 사건 추산내역서에는 분양대상자가 조합원 번호와 함께 기재되어 있는데, 다른 조합원과 분양신청권을 준공유하는 관계에 있는 조합원들의 번호는 ‘○-1’, ‘○-2’와 같이 가지번호로 표기되어 있고, 그중 대표조합원이 ‘○-1’로 표기되어 있다.
2) 피고의 조합원 중 N의 조합원 번호는 ‘**-*’이고, O, P의 조합원 번호는 ‘**-*’인데, 이 사건 추산내역서에는 N에게 1주택, O, P에게 1주택이 분양되는 것으로 기재되어 있다. 이 사건 관리처분계획에 따른 종전토지등의 평가액은 N의 경우 218,300,000원, O, P의 경우 294,405,000원이고, 그 합계액은 512,705,000원(=218,300,000원 + 294,405,000원)이다.
3) 피고의 조합원 중 Q의 조합원 번호는 ‘**-*’이고, R, S의 조합원 번호는 ‘**-*’인데, 이 사건 추산내역서에는 Q에게 1주택, R, S에게 1주택이 분양되는 것으로 기재되어 있다. 이 사건 관리처분계획에 따른 종전토지등의 평가액은 Q의 경우 268,205,000원, R, S의 경우 201,325,000원이고, 그 합계액은 469,530,000원(=268,205,000원 + 201,325,000원)이다.
다. 판단
앞서 든 증거들과 갑 제11호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분은조합원들 사이의 균형과 형평에 반하여 도시정비법 제76조 제1항 제1호에 실질적으로 위반되는 것으로 계획재량권 행사의 범위를 일탈·남용한 것으로 보는 것이 타당하다.
1) 피고의 정관 제46조 제14호 본문은 ‘과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다’고 규정하고 있다(이하 ‘이 사건 규정’이라 한다). 피고의 조합원 중 1인의 조합원 지위에서 2주택을 소유하고 있던 ‘N과 O, P’, ‘Q와 R, S’가 각 2주택을 분양받을 수 있었던 것은 이사건 규정에 근거한 것으로 보인다.
2) 이 사건 관리처분계획에 따른 종전토지등의 평가액은 원고 A의 경우 304,885,500원, 원고 B의 경우 322,975,000원, 원고 D, C의 경우 233,825,000원이다.위 각 금액은 원고들과 마찬가지로 1인 조합원의 지위에서 다른 조합원과 분양신청권을 준공유하던 ‘N’, ‘R, S’가 소유하던 종전토지등의 평가액 218,300,000원, 201,325,000원보다 큰 금액이다. 또한 원고들과 함께 1인의 조합원 지위에 있는 조합원이 소유하던 종전토지등의 평가액까지 합산하면, 그 금액은 아래 표 기재 내용과 같고, 그 합계액은 Q와 R, S가 소유하던 종전토지등의 평가액의 합계액 469,530,000원을 초과한다.
3) 이처럼 원고들이 소유하던 종전토지등의 평가액은 원고들과 동일하게 다른 조합원과 1인의 조합원의 지위에서 분양신청권을 준공유하던 ‘N과 O, P’, ‘Q와 R, S’와비교하여 특별한 차이가 없거나, 원고들이 소유하던 종전토지등의 평가액이 일부 더 우위에 있다고 볼 수 있다. 그럼에도 ‘N과 O, P’, ‘Q와 R, S’에 대하여는 2주택을 분양하기로 하고, 원고들에게는 주택을 분양하지 않고, 원고들이 선임한 대표조합원에 대하여만 1주택을 분양하기로 하는 내용의 이 사건 관리처분계획은 동일한 지위에 있는 조합원들 사이의 균형과 형평에 현저히 반한다.
4) 이에 대하여 피고는 이 사건 규정에 따라 피고가 1인의 조합원의 지위에 있는 원고들에게 2주택을 분양해 줄 의무는 도출되지 않는다고 주장한다. 그러나 이 사건관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 위법함을 다투는 원고들의 주장 역시 피고가 원고들과 같은 조합원들에게 2주택을 분양해 줄 의무가 있음을 전제로 하지 않는다. 피고에게 1인의 조합원의 지위에 있는 조합원들에게 2주택을 분양해 줄 의무가 없다고하더라도, 피고가 2주택 분양대상자를 임의로 선정하는 등 그 분양대상자 선정 방법등이 도시정비법 제76조 제1항 제1호 등에 실질적으로 위반되는 것이라면 그와 같은관리처분계획은 계획재량권 행사의 범위를 일탈·남용한 것으로 위법하다.
5) 피고는 다른 조합원인 N, Q의 경우 원고들과 구체적인 사실관계가 다르고, 설령 그렇지 않다고 하더라도 원고들은 불법의 평등을 요구할 수 없다고 주장한다. 그러나 위 각 조합원들은 원고들과 마찬가지로 1인의 조합원의 지위에 있고, 종전토지등의 평가액 역시 원고들과 특별한 차이가 있다고 보기 어렵다. 그럼에도 피고는 ‘N과 O,P’, ‘Q와 R, S’는 2주택 분양대상자로 선정하면서도 원고들은 2주택 분양대상자로 선정하지 않은 이유에 관하여 아무런 설명을 하지 못하였다. 이 사건 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분이 조합원들 사이의 균형과 형평에 반하여 도시정비법 제76조 제1항제1호에 실질적으로 위반되는 것으로 인정되는 이상, 이 사건 관리처분계획 중 원고들에 대한 부분의 취소를 구하는 것이 불법의 평등을 요구하는 것이라고 할 수 없다. 피고는 이 사건 관리처분계획 중 2주택을 분양하기로 한 ‘N과 O, P’, ‘Q와 R, S’에 대한부분을 변경할 예정이라고 주장하나, 그와 같은 주장만으로는 이 사건 관리처분계획중 원고들에 대한 부분의 위법을 다투는 원고들의 주장을 배척할 수 없다.
4. 결론
그렇다면, 이 사건 소 중 원고들이 피고의 분양대상자임의 확인을 구하는 부분은 부적법하므로 이를 각하하고, 원고들의 나머지 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
<서울행정법원>