대 법 원
제 1 부
판 결
사 건 2025다212956(반소) 납입금반환 청구의 소
2025다212957(반소) 부당이득금
반소원고, 피상고인
1. A
소송대리인 법무법인 규로
담당변호사 이정한
2. B
소송대리인 법무법인 정의
담당변호사 강동원, 김인권, 최영주
반소피고, 상고인
C지역주택조합
소송대리인 법무법인 가온누리
담당변호사 김성훈
원 심 판 결 창원지방법원 2025. 5. 1. 선고 2023나118860(본소), 2023나118877
(반소), 2023나118884(반소) 판결
판 결 선 고 2025. 11. 6.
주 문
원심판결 중 반소에 관한 반소피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 창원
지방법원에 환송한다.
이 유
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이
유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 반소피고는 창원시 의창구 D 일원에 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신
축하는 사업을 시행하기 위하여 설립된 지역주택조합이다.
나. 반소원고들은 2015. 6.경 반소피고와 사이에 반소원고들이 반소피고의 조합원으
로 가입하여 조합원 분담금을 납부하고 주택건설사업에 따라 신축된 아파트 1세대의
소유권을 이전받기로 하는 내용의 조합원 가입계약(이하 ‘이 사건 조합가입계약’이라
한다)을 체결하였다.
다. 반소피고는 이 사건 조합가입계약 당시 반소원고들에게 ‘2015. 12.까지 사업승인
신청 접수를 하지 못할 경우 계약금 일체를 환불할 것을 확약한다.’는 확약서(이하 ‘이
사건 환불보장약정’이라 한다)를 작성하여 교부하였다.
라. 반소피고는 2015. 11. 9. 조합설립인가를 받았으나 2015. 12.까지 사업계획승인
신청 접수를 하지 못하다가 2016. 5. 24.에야 이를 접수하여 2016. 7. 12. 사업계획승
인을 받았다.
마. 반소원고 A은 2016. 3. 3. 약 2,700만 원의 분담금을, 반소원고 B은 2016. 5. 30.
1,000만 원, 2016. 6. 1. 2,680만 원, 2017. 11. 11. 297만 원의 분담금을 각각 추가로
납부하였다. 반소원고들은 주식회사 E(이하 ‘E은행’이라 한다)과 사이에 이 사건 조합
가입계약에 따른 중도금을 대출하기로 하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 대출계약’이라
한다)을 체결하고, 반소피고는 반소원고들의 E은행에 대한 채무를 연대보증 하였는데,
이에 따라 반소원고 A은 2017. 12. 11. 4,220만 원을, 반소원고 B은 2018. 3. 22.
4,260만 원을 각각 대출받아 반소피고에게 납부하였다.
바. 반소원고들이 이 사건 대출계약의 만기일인 2020. 9. 30.까지 대출계약을 연장하
거나 대출금을 변제하지 않아, 반소피고는 2020. 12. 23. E은행에 반소원고들의 각 대
출원리금을 변제하였다. 이후에도 반소원고들이 계속 위 대위변제금을 변제하거나 분
담금을 납부하지 아니하자, 반소피고는 2021. 9. 15. 이사회에서 조합규약 제12조에 따
라 반소원고들을 조합원에서 제명하는 결의를 하였다.
2. 신의성실의 원칙 위반 관련 상고이유를 제외한 나머지 상고이유에 대하여
원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 환불보장약정은 총유물의 처분행위로서 반
소피고 규약 제23조 제1항 제3호에서 정하는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원이 부담
해야 할 계약’에 해당함에도 반소피고의 총회 결의 없이 이루어진 것으로서 무효이고,
반소원고 A은 이 사건 환불보장약정이 유효하다고 착오하여 이 사건 조합가입계약을
체결하였는데 이는 중요 부분의 착오에 해당하므로 이를 이유로 한 반소원고 A의 취
소의사표시에 따라 반소피고와 반소원고 A 사이의 이 사건 조합가입계약은 적법하게
취소되었으며, 이 사건 환불보장약정이 무효인 이상 그와 일체로 체결된 반소피고와 반
소원고 B 사이의 이 사건 조합가입계약 역시 무효라고 판단하였다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상
고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니한 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여
자유심증주의의 한계를 벗어나거나 이 사건 환불보장약정의 성격 및 그 효력, 의사표
시의 취소 및 일부무효에 관한 법리 등을 오해하고 판단을 누락하여 판결에 영향을 미
친 잘못이 없다.
3. 신의성실의 원칙 위반 관련 상고이유에 대하여
가. 원심의 판단
원심은, 이 사건 환불보장약정 및 조합가입계약이 무효이거나 이 사건 조합가입계약
이 적법하게 취소되었으므로 반소피고는 반소원고들에게 부당이득으로서 분담금을 반
환할 의무가 있다고 판단하고, 반소원고들의 이러한 무효나 취소 주장은 신의성실의
원칙에 반하여 허용될 수 없다는 반소피고의 주장을 배척하였다.
나. 대법원의 판단
그러나 원심판결 이유와 기록을 통하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보
면, 반소원고들이 ‘이 사건 환불보장약정이 무효이므로 이 사건 조합가입계약도 무효이
거나 취소되어야 한다.’고 주장하면서 이미 납입한 분담금의 반환을 구하는 것은 신의
성실의 원칙에 어긋나 허용되지 않는다고 보아야 한다.
1) 지역주택조합 가입계약은, 계약 상대방이 조합원으로 가입하여 분담금 등을 납입
하고 지역주택조합은 주택건설사업을 통하여 신축하는 아파트 중 해당 세대에 관한 소
유권을 조합원에게 이전하겠다고 약정하는 것이다. 조합원이 조합가입계약을 체결하는
궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트의 소유권을 취득하
는 것이다. 한편 조합원이 조합가입계약과 함께 환불보장약정을 체결하는 주된 목적은
조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이지 분담금 반환을 절
대적으로 보장받으려는 데 있다고 보기 어렵다.
2) 민법 제276조 제1항은 ‘총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.’라고
규정한다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진
행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분
담금을 반환하겠다.’는 내용의 환불보장약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았
다면, 그러한 환불보장약정은 총회의 결의 없는 총유물 처분행위에 해당하여 무효로
될 수 있고, 이는 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다. 그런데 환불보
장약정이 무효로 되어 환불을 받을 수 없게 되었더라도 환불보장약정과 조합가입계약
의 궁극적 목적인 ‘신축 아파트 소유권 취득’에는 지장이 없는 경우가 있을 수 있다.
조합원이 환불보장약정의 무효나 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하
지 않고 있는 동안 환불보장약정에서 환불의 소극적 조건으로 삼은 절차가 결국 이행
되어 환불보장약정의 목적이 달성되고 더 나아가 주택건설사업이 무산될 우려 없이 절
차에 따라 정상적으로 진행되고 있다면, 그 후 조합원이 환불보장약정의 목적과 취지
를 벗어나 환불보장약정의 무효 및 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장
하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리의 남용이 될 수 있다.
3) 이 사건 환불보장약정의 주된 목적은 반소피고로 하여금 조속히 사업계획승인신
청을 하게 하여 사업계획승인이 이루어지도록 하는 것이다. 반소피고는 이 사건 환불
보장약정에서 정한 기한인 ‘2015. 12.’을 지키지는 못하였으나 2016. 5. 24. 사업계획승
인신청을 하고 2016. 7. 12. 사업계획승인을 받음으로써 결국 이 사건 환불보장약정에
서 정한 절차가 이행되었다. 따라서 환불보장약정의 목적이 달성되었을 뿐만 아니라
이후 주택건설사업이 절차대로 진행되고 있으며 달리 그 사업이 무산될 우려가 있다는
사정은 드러나지 않으므로, 이 사건 환불보장약정 당시 반소원고들이 우려하였던 사업
불발의 위험은 소멸하였다. 설령 당초에는 ‘2015. 12.까지 사업계획승인신청이 이행되
지 않는 경우 조기에 조합가입계약에서 벗어나려는 반소원고들의 의사’가 이 사건 환
불보장약정의 주된 내용이었다고 하더라도, 2015. 12. 이후 상당한 기간이 지나도록 반
소원고들이 이 사건 환불보장약정에 따라 계약금의 반환을 요구하거나 이 사건 조합가
입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 분담금 반환을 요구하지 않은 이상(오히려 반소
원고들은 해당 시기에 상당한 액수의 분담금을 추가로 납부하기까지 하였다), 그와 같
은 당초의 의사를 묵시적으로 철회하였다고 볼 여지가 충분하다.
4) 반면 반소피고가 시행하는 주택건설사업은 그 성패에 따라 다수 조합원의 안정적
주거 마련 여부가 좌우될 수 있는 만큼, 위 사업의 재원으로 사용되는 조합원 분담금
은 상당한 공공성을 띠게 된다. 만약 조합원이 환불보장약정의 무효나 그에 따른 조합
가입계약의 무효 또는 취소를 주장하지 않고 있는 동안 환불보장약정의 목적이 달성되
고 주택건설사업이 절차에 따라 정상적으로 진행되고 있음에도 이 사건 조합가입계약
에 따른 의무를 이행하지 아니하여 조합원에서 제명된 반소원고들에게 분담금을 전액
그대로 반환함으로써 반소피고의 재원 부족이 발생한다면, 그로 인한 피해는 나머지
조합원들에게 돌아갈 수밖에 없다. 특히 지역주택조합은 사업계획승인을 받은 후 신규
조합원을 모집할 수 없는데(주택법 제11조의3 제3항, 주택법 시행령 제22조 제3항, 제
1항 본문), 반소원고들이 반소피고에게 분담금 반환 등을 요구하지 않고 있는 동안 반
소피고가 이미 사업계획승인을 받았으므로 반소피고로서는 반소원고들의 분담금 반환
청구에 대응하여 대체 조합원을 모집할 기회마저 상실하게 되었다.
5) 결국 반소원고들의 이 사건 조합가입계약 무효 또는 취소 주장을 받아들여 반소피
고가 반소원고들에게 분담금 전액을 반환하여야 한다고 본다면, 조합원으로서의 의무를
해태한 반소원고들은 사실상 아무런 손해를 입지 않는 반면 반소피고와 나머지 조합원
들이 반소원고들의 분담금 회수에 따른 손해를 전적으로 부담하게 되는 부당한 결과를
초래한다.
다. 그런데도 판시와 같은 이유만으로 반소피고의 신의성실 원칙 위반 항변을 배척
하고 반소원고들의 부당이득반환 청구를 인용한 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에
관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
4. 결론
원심판결 중 반소에 관한 반소피고 패소 부분을 모두 파기하고, 이 부분 사건을 다
시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주
문과 같이 판결한다.
재판장 대법관 서경환
대법관 노태악
대법관 신숙희
주 심 대법관 마용주
<대법원>