올림픽대로 부지 지하 사용에 관한 손실보상금 산정에 있어, 위 토지가 공도로 편입되지 않았을 경우 예상되는 표준적인 이용상황을 ‘제방·둔치’로 본 평가액과‘대지’로 본 평가액 중, ‘제방·둔치’로 보아 평가한 금액이 정당한 손실보상금임을 전제로 초과 지급한 보상금 차액 상당의 부당이득반환을 구한 원고 청구를 기각
서 울 행 정 법 원
판 결
사 건 2023구단69063 손실보상금
원 고 대한민국
피 고 서울특별시
변 론 종 결 2025. 4. 9.
판 결 선 고 2025. 6. 11.
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
피고는 원고에게 679,488,760원 및 이에 대하여 2023. 7. 6.부터 이 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
- 판결문 중 -
다. 판단
1) 토지보상법 제71조 제2항은 ‘사용하는 토지와 그 지하 및 지상의 공간 사용에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다’고 규정하고 있고, 토지보상법 시행규칙 제31조 제1항은 ‘토지의 지하 또는 지상공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우 당해 공간에 대한 사용료는 제22조의 규정에 의하여 산정한 당해 토지의 가격에 당해 공간을 사용함으로 인하여 토지의 이용이 저해되는 정도에 따른 적정한 비율(이하 이 조에서 “입체이용저해율”이라 한다)을 곱하여 산정한 금액으로 평가한다’고 규정하고 있다. 이 사건각 토지의 경우 지하공간을 사실상 영구적으로 사용하는 경우이므로, 그 사용료는 토지보상법 제70조 및 토지보상법 시행규칙 제22조 제1항에 따라 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 평가하여야 한다.
2) 한국감정평가협회의 토지보상평가지침 제36조 제1항은 공도 부지에 대한 감정평가는 토지보상법 시행규칙 제26조 제1항 제3호에 따르되, 그 공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 하도록 규정하면서, 같은 조 제2항은 이 경우해당 도로의 위치·면적·형상·지세, 도로의 폭·구조·기능·계통 및 연속성, 편입당시의 지목 및 이용상황, 용도지역 등 공법상 제한, 인근토지의 이용상황, 그 밖의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 고려하도록 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 위 ‘인근토지’란 그공도의 부지가 도로로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 비슷한 토지로서 해당 토지와 위치상 가까운 것을 말한다고 규정하고 있다.
3) 이 사건에서 협의 감정결과와 법원 감정결과가 그 금액에 큰 차이를 보이게된 주된 이유는, 공도 부지인 이 사건 3 내지 8 토지 지상에 올림픽대로가 건설되지않았을 경우 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황에 대한 판단을 달리하였기 때문이다. 앞서 본 관계법령 및 관련 지침의 공도 부지 등 평가방법, 위 인정사실 및 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되거나 알 수 있는 다음과 같은 사실과사정들을 종합해 보면, 법원 감정결과는 공평의 견지에서 정당한 보상을 실현하는 합리적인 것이라고 보기 어렵다. 정당한 보상금액이 사용재결 보상금보다 적다는 점을 인정할 만한 증거가 없으므로, 법원 감정결과가 정당한 보상금액임을 전제로 한 원고의 청구는 받아들이지 않는다.
가) 법원 감정인은 이 사건 3 내지 8 토지 지상에 올림픽대로가 건설되지않았을 경우 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황을 ‘제방(도로) 및 공원·녹지’혹은 그와 유사한 ‘전·답’으로 보고 이를 전제로 평가하였다. 법원 감정인의 의견과 같이, 이 사건 3 내지 8 토지가 올림픽대로로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 판단함에 있어 한강을 따라 동서방향을 인근지역으로 보게 되면, 한강변을 따라 동서로 연결된 토지는 대부분 올림픽대로 부지이므로, 이 사건3 내지 8 토지가 도로로 이용되지 않을 경우 예상되는 표준적인 이용상황을 판단하기위하여 다시 도로 부지를 기준으로 삼게 된다.
나) 법원 감정인은 한강변 개발 초기 가장 큰 목적은 치수였고, 이를 위하여 제방이 건설된 것이며, 도로 건설은 제방을 활용하는 측면에서 이루어졌다는 점을근거로, 이 사건 3 내지 8 토지의 인근지역을 한강변을 따라 동서지역으로 설정하였다. 그러나 한강 양안 0.5~1km 범위에 대하여 수립된 한강변 관리 기본계획(2015년)에는 수변 공공용지를 기존 한강변 문화시설과 연계하여 가족여가·문화시설로 우선 활용하는 내용이 포함되어 있는 등 한강변 개발 초기의 계획과는 그 목적 등에 있어 큰 차이를 보이는 점, 당시와 현재의 서울은 도시환경, 토지 이용 상황 등에 있어 같은 도시라고 볼 수 없을 정도로 다른 점, 공도 부지로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 표준적인 이용상황은 현재의 상황을 기준으로 해야 하는 점 등에 비추어 보면, 법원 감정인이 든 위 사정이 주요하게 고려되기는 어렵다고 판단된다.
다) 또한 법원 감정인은 한강에서의 물리적 거리 측면에서 이 사건 3 내지 8 토지는 제방으로 이용할 수밖에 없는 토지 범주에 속한다고 보았다. 그러나 올림픽대로에 인접하였으며, 자연녹지지역 내 지목 도로인 서울 동작구 (비실명화로 생략) 토지(이하 ‘H동 토지’라 한다)에 대하여, ‘현황 대지’로 보아 보상이 이루어진 사례가 존재한다. 한강 하천기본계획(국토교통부 서울지방국토관리청, 2020. 4.)에 따르면, H동한강변 제방시설물의 경우 이 사건 각 토지가 속한 지역과 함께 ‘강남제’로 관리되고 있는데, 그 제방단면(제정폭)은 평균 17.4m이고, 이는 한강변에서 자전거전용도로 부분까지이다. 이와 관련하여 협의 감정인 F는 ‘H동의 경우 자전거도로에 접해서 하천 바깥쪽으로 바로 아파트 등 건축물 등이 소재하며, 이 사건 지역의 경우도 제방시설은(올림픽대로와 한강변 사이의) 자전거전용도로 부분이며, 올림픽대로 부분은 제방시설로 볼 수 없다고 판단된다’는 의견을 제시하였다.
라) 이 사건 3 내지 8 토지는 도로로 사용되지 않을 경우 개발행위허가 등을 받아 건축이 가능할 것으로 보이고, 이 경우 대지로 이용 가능하다. 원고는 이에 대하여 장래에 대지로 이용될 가능성이 있다는 의미일 뿐이므로 기준시점 당시의 표준적인 이용상황으로 고려될 수 없다고 주장하나, 도로로 사용되지 않을 경우의 표준적인이용상황 역시 가능성의 측면에서 검토하는 것이므로, 반드시 위와 같은 볼 근거는 부족하다. 이 사건 각 토지는 한강변 아파트, 상업시설 등에 인접한 토지들로서, 이 사건각 토지가 제방 역할을 한다고 하더라도, 한강변 토지에 대한 높은 수요, 개발가능성등을 고려하면, 제방 또는 둔치의 역할에 한정될 것이라고 보기는 어렵다.
마) 같은 올림픽대로 부지라고 하더라도, 올림픽대로가 한강변을 따라 서울을 동서로 가로지르는 점을 고려하면, 해당 토지가 위치한 각 지역별 특성에 따라 도로로 이용되지 않을 경우의 이용상황은 얼마든지 달라질 수 있다. 이 사건 각 토지 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역에 제1종일반주거지역이면서 지목 전 혹은 답인표준지가 존재하지 않는 점, D지구, I지구는 지역특징상 고가의 아파트, 주택, 상업용건물 등이 밀집하여 있는 점 등을 고려하면, 한강에서의 물리적 거리가 가깝다는 이유만으로 이 사건 3 내지 8 토지의 올림픽대로로 이용되지 아니하였을 경우 예상되는 인근지역의 표준적인 이용상황을 제방(도로) 및 공원·녹지’ 혹은 그와 유사한 ‘전·답’으로보아 평가하는 것은 부당하게 저가 평가하는 결과가 될 수 있다. 법원 감정결과는 이사건 1, 2 토지에 대하여 비교표준지로 지목 답, 현황 전인 서울 강남구 소재 토지를선정하여 평가한 것인데, 이 역시 이 사건 1, 2 토지의 이용가치를 충분히 반영하였다고 보기 어렵다.
4) 원고는 협의 감정결과에 비하여 더 낮은 금액의 재결 감정결과가 도출되었음에도, 중앙토지수용위원회가 협의보상 제시액을 사용재결 보상금으로 정한 것은 위법하다는 취지로도 주장한다. 그러나 토지보상법은 제50조 제1항에서 토지수용위원회의 재결사항을 규정하면서 같은 조 제2항에서 '토지수용위원회는 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인이 신청한 범위에서 재결하여야 하며, 다만 손실보상의 경우에는 증액재결 할 수 있다'고 규정하고 있는바, 토지수용위원회는 사업시행자의 협의보상 제시액보다 감액재결 또는 증액재결 모두 가능하므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
- 자세한 내용은 아래 판결문 참고 바랍니다. -