공인중개사인 원고가 임대차계약서 3부를 작성하면서 그중 1부에 자신의 도장을 날인하지 않았다는 사유로 구청장으로부터 업무정지 3개월 처분을 받은 사안에서,
임대차계약이 해제되었어도 중개가 완성된 것으로 볼 수 있으므로 처분사유는 인정되지만, 날인이 누락된 계약서에도 원고의 도장으로 간인은 되어 있어 원고가 직접 중개한 사실을 충분히 인식할 수 있었고, 계약당사자에게 손해가 발생하지 않았다는 점 등에 비추어 업무정지 3개월 처분은 재량권을 일탈·남용하여 위법하다고 판단
서 울 행 정 법 원
판 결
사 건 2024구단80784 업무정지처분취소
원 고 A
피 고 서울특별시 영등포구청장
변 론 종 결 2025. 4. 17.
판 결 선 고 2025. 6. 26.
주 문
1. 피고가 2024. 8. 29. 원고에게 한 업무정지 3개월 처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청 구 취 지
주문과 같다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고는 중개사무소 개설등록을 마치고 서울 영등포구에서 “B 공인중개사사무소”를 운영하는 개업공인중개사이다.
나. 피고는 2024. 8. 28. 원고에게 ‘거래계약서 날인 누락’을 사유로 공인중개사법 제39조 제1항 제9호, 제26조 제1항에 따라 업무정지 3개월 처분(이하 ‘이 사건 처분’)을하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5호증의 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 관계 법령
별지 기재와 같다.
나. 인정사실
1) D는 2023. 12. 27. C에게 서울 강서구 (비실명화로 생략)에 관한 임대차계약 가계약금 명목으로 200만 원을 지급하였다.
2) C와 D는 2023. 12. 30. 위 오피스텔에 관하여 임대차보증금 2억 7,200만 원, 임대차기간 2024. 1. 19.부터 2026. 1. 18.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’)을 체결하였고, D는 같은 날 이 사건 임대차계약의 계약금 1,400만 원 중 가계약금을 공제한 1,200만 원을 지급하였다.
3) 원고는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 2023. 12. 30. 임대차계약서 3부를 작성하여 임대인 C, 임차인 D에게 한 부씩 교부하고, 나머지 한 부는 본인이 보관하였다.
4) 그런데 원고는 이 사건 임대차계약서 중 한 부에 공인중개사 사항 란에 자필로 자신의 성명만 기재하고, 도장을 날인하지는 않은 채 이를 D에게 교부하였다. 그런데 D에게 교부한 임대차계약서 각 쪽의 우측 옆면에는 임대인의 도장, 임차인의 서명, 원고의 도장으로 간인되어 있다.
5) 한편 이 사건 임대차계약에서는 임대인의 사유로 전세대출이 불가능한 경우 계약을 무효로 하고, 계약금을 임차인에게 반환한다는 특약사항이 있었는데, D는 임대인 C의 사유로 대출을 받을 수 없게 되자 2024. 1. 3. 이 사건 임대차계약이 해제되었다고 통지하였고, 이에 C는 2024. 1. 9. D에게 계약금 1,400만 원을 반환하였다.
[인정 근거] 갑 제1 내지 3호증, 을 제2 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
다. 처분사유 존재 여부
1) 개업공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인하지 아니한 경우 6개월 이내 업무정지 처분을 명할 수 있는바(공인중개사법 제39조 제9호, 제26조 제2항, 제25조 제4항), 원고가 이 사건 임대차계약서 중 임차인에게 교부한 임대차계약서에 날인하지 않은 사실은 위에서 인정한 것과 같으므로, 이 사건 처분사유는 인정된다.
2) 원고는 이 사건 임대차계약이 해제조건 성취로 인하여 소급적으로 무효가 되었으므로, 중개가 완성되지 않았다고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거 및 앞서 인정한 사실에다가 을 제1호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약서가 작성된 2023. 12. 30. 원고의 중개가 완성되었다고 봄이 타당하므로, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
① 공인중개사법상 중개라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이므로(공인중개사법제2조 제1호), ‘중개가 완성된 때’라 함은 거래당사자간 매매 등을 알선하는 행위가 완성되는 것을 의미하는 것일 뿐, 중개대상물에 관한 거래행위가 완성되는 것을 의미하는 것은 아니다.
② 따라서 계약의 중요한 내용이 확정되어 당사자 사이에 더 이상 계약의 내용이 보충되거나 변경될 필요가 없을 때에는 중개가 완성되었다고 해석하여야 할 것이고, 이후 중개대상물에 관한 매매 등 거래행위가 실제 이행이 완료되어야만 중개가 완성된 것이라고 볼 수 없다.
③ 공인중개사법 제25조 제3항에서는 ”중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때“라고 규정하고 있고, 같은 법 제26조 제1항에서도 ”중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고“라고 규정되어 있는바, 계약의 주요 내용이 확정되어 거래계약서가 작성되었다면 일응 중개가 완성된 것이라고 봄이 타당하다.
④ 공인중개사법 제32조 제1항에서도 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우라고 하더라도 그것이 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 것이 아닌 이상 중개보수를 받을 수 있다고 규정하고 있는바, 중개대상물에 관한 거래행위가 사후에 무효·취소 또는 해제되었다는 사정만으로 중개가 완성되지 않았다고 볼 수없다(원고 또한 이 사건 임대차계약이 해제되었음에도 중개가 완성되었음을 전제로 D에게 중개보수를 구하는 소를 제기하였다가 이를 취하한 것으로 보인다).
⑤ 임대인 C와 임차인 D는 2023. 12. 30. 임대차목적물, 임대차보증금, 임대차기간 등 임대차계약의 주요 내용에 관하여 합의하고 이 사건 임대차계약서를 작성하였다.
라. 재량권 일탈·남용 여부
1) 제재적 행정처분이 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지 여부는 처분사유로 된 위반행위의 내용과 그 위반의 정도, 당해 처분에 의하여 달성하려는 공익상의 필요와 개인이 입게 될 불이익 및 이에 따르는 제반 사정 등을 객관적으로 심리하여 공익침해의 정도와 그 처분으로 인하여 개인이 입게 될 불이익을 비교·교량하여 판단하여야 한다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2011두31635 판결 등 참조). 또한 행정청은 제재처분을 할 때 위반행위의 동기, 목적 및 방법, 결과, 횟수, 위반행위자의 귀책사유 유무와 그 정도 및 법 위반상태 시정·해소를 위한 노력 유무 등을 고려하여야 한다(행정기본법 제22조 제2항, 같은 법 시행령 제3조).
2) 앞서 든 증거 및 앞서 인정한 사실에다가 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 이 사건 처분은 비례의 원칙에 반하여 재량권을 일탈·남용하였다고 봄이 타당하다.
① 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 4] ‘개업공인중개가 업무정지의 기준’에서는 개업공인중개사가 거래계약서에 서명·날인을 하지 않은 경우 업무정지 3개월 처분을 하도록 규정하고 있다. 그러나 한편 위 기준에서는 위반행위의 동기와 결과, 위반정도 등을 고려하여 업무정지기간을 줄일 필요가 있다고 인정되는 경우에는 업무정지기간을 1/2 범위에서 줄일 수 있다고 규정하고 있다.
② 그런데 원고는 이 사건 임대차계약서 3부를 작성하면서 그중 2부에는 서명·날인을 하였고, 비록 나머지 1부에는 날인을 하지 않았으나, 해당 임대차계약서에도 원고의 도장으로 간인을 하였는바, 그 위반의 정도가 경미하다.
③ 공인중개사법 제26조 제2항에서 개업공인중개사로 하여금 거래계약서에 서명 및 날인을 하도록 규정하고 있는 것은 거래계약 당사자 간의 분쟁을 예방하고 개업공인중개사 등의 공정한 중개행위를 담보하기 위하여 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 데에 그 취지가 있다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2007두7987 판결 등 참조).
위에서 살핀 이 사건 임대차계약의 전체적인 체결과정과 계약서 작성경위 등을 보면, 임차인에게 교부된 임대차계약서에 원고의 날인이 누락되었더라도 원고가 직접 이 사건 임대차계약을 중개하였다는 사정을 충분히 인식할 수 있었으므로, 중개업무수행의 직접성과 공식성을 확보하려는 입법취지가 현저히 훼손되었다고 볼 수 없다. 따라서이 사건 처분으로 달성하고자 하는 공익상 필요가 크다고 보기 어렵다.
④ 반면 이 사건 처분에서 정한 3개월 업무정지기간은 공인중개사를 업으로 하는 원고에게 막대한 경제적 부담을 지울 것으로 예상되는바, 이 사건 처분으로 달성하고자 하는 원고의 개인적 불이익이 상당하다.
⑤ 원고의 위반행위로 인하여 임대인이나 임차인에게 어떠한 피해가 발생하지도 않았는바, 이는 위반 결과 측면에서 감경요소로 충분히 참작할 만한 사정이다.
3. 결론
원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
<서울행정법원>