원고들이 피상속인 사망 후 상속받은 단독주택에 대해 기준시가로 평가하여 상속세 신고를 한 것에 대하여 피고가 상속일로부터 약 1년 1개월 후 있었던 위 단독주택의 매매가를 상속일 당시 시가로 보아 상속세 처분을 한 사안에서,
상속일과 매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기 어렵고, 법원 감정가는 상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월 내에 감정이 이루어진 것이 아니고 둘 이상의 감정기관에서 감정한 것도 아니므로 그 감정가를 이 사건 주택의 시가로 사용할 수 없다는 이유로 상속세 처분을 전부 취소
서 울 행 정 법 원
제 2 부
판 결
사 건 2023구합69138 상속세부과처분취소
원 고 1. A 2. B 3. C 4. D 5. E
피 고 성북세무서장
변 론 종 결 2025. 6. 12.
판 결 선 고 2025. 7. 24.
주 문
1. 피고가 2022. 10. 17. 원고들에게 한 2020. 6. 11. 상속분 상속세 405,089,900원의 부과처분을 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
청 구 취 지
주문 기재와 같다.
이 유
1. 처분의 경위
가. 원고들은 2020. 6. 11. 사망한 F(이하 ‘피상속인’이라 한다)의 자녀들이다.
나. 원고 A는 피상속인의 사망으로 그 소유인 서울 성북구 G동 단독주택의 1/2 지분(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 상속(이하 ‘이 사건 상속’이라 한다)받은 후 2020.12. 14. 이 사건 부동산의 가액을 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조에서 정한 보충적 평가방법에 따라 2020. 1. 1. 기준 개별주택가격(기준시가)인 1,386,000,000원(= 2,772,000,000원/2)으로 평가하여 상속세를 신고하였다.
다. 피고는 2021. 5. 17.부터 2021. 8. 14.까지 원고들에 대한 상속세 조사를 실시한 후 2021. 9. 3. 이 사건 주택에 대한 상속세 신고 내용대로 상속세를 결정하였다.
라. 원고 A는 2021. 7. 21. 이 사건 주택을 매매대금 2,500,000,000원(이하 ‘이 사건매매가액’이라 한다)에 매도(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)하는 계약을 체결한 후 2021.8. 23. 잔금을 받고 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 서울지방국세청장은 2022. 4. 12.부터 같은 달 29.까지 피고에 대한 종합감사를 실시하여 이 사건 상속에 대한 상속세 신고기한인 2020. 12. 11.부터 9개월 이내에 이사건 주택의 양도가 있었으므로 상증세법 제60조 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라한다) 제49조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이 사건 매매가액을 이 사건 주택의 시가로 하여 상속세를 경정하여야 한다고 감사지적하였고, 이에 따라피고 2022. 10. 17. 원고들에게 2020. 6. 11. 상속분 상속세 405,089,900원을 경정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
바. 이 법원에서 이 사건 주택에 대하여 상속개시일인 2020. 6. 11.을 가격산정의 기준일로, 감정평가서 작성일을 2024. 10. 21.로 감정평가한 결과 이 사건 주택의 시가는 2,171,557,930원으로 산정되었다(이하 ‘법원 감정’이라 하고 감정가액을 ‘법원 감정가’라
한다).
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증, 을 제1호증의 각 기재, 이 법원의감정평가사 노훈영에 대한 감정평가촉탁 결과, 변론 전체의 취지
2. 관계 법령
[별지] 관계 법령 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 위법 여부
가. 원고들의 주장 요지
1) 상속개시일과 이 사건 매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었으므로 이 사건 매매가액을 이 사건 상속개시일 당시 시가로 볼 수 없다.
2) 상속세 결정고지 후 소급감정한데다 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 및 단서에서 정한 평가기간을 경과하였으므로 법원 감정가는 이 사건 주택의 시가가 될수 없다.
나. 이 사건 매매가액을 이 사건 주택의 시가로 볼 수 있는지 여부
1) 관련 규정
상증세법 제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따른다.’고 정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 정하고 있다. 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘법 제60조제2항에서 "수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 이 조 및제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.’고 하면서 제1호로 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 정하고 있다.
2) 구체적 판단
위 인정사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되기 위한 요건인 이 사건 상속개시일과 이 사건 매매일 사이에 이 사건 주택에 관하여 가격변동의특별한 사정이 없다고 보기 어려우므로, 이 사건 매매가액이 이 사건 상속개시일 당시의 이 사건 주택의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한다고 볼 수 없다.
가) 상증세법 제60조 제1항, 제2항, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항에 의하면, 매매거래가액을 당해 상속재산의 상속개시일 당시 시가라고 하기 위해서는 객관적으로보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼사정이 있어야 하고, 상속개시일 당시와 위 매매거래일 사이에 가격의 변동이 없어야한다.
가격변동이 없었다는 점은 과세관청이 주장․증명하여야 하므로(대법원 1990.6. 26. 선고 89누6907 판결, 대법원 1998. 7. 10. 선고 97누10765 판결 등 참조), 이사건 상속개시일 2020. 6. 11.로부터 13개월 후인 2021. 7. 21. 매매된 이 사건 매매가액을 이 사건 상속개시일 당시의 시가로 평가하려면 그 사이 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없었다는 점을 피고가 증명하여야 한다. 특히 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 ‘시간 경과’ 등을 고려하여 이를 판단하도록 정하고 있는바, 시간의 경과에 따른 가격변동 역시 ‘가격변동의 특별한 사정’에 포함된다고 보는 것이 타당하므로, 상속개시일과 이 사건 매매일 사이에 ‘가격변동의 특별한 사정’이 없다고 평가하기 위해서는 보다 엄격한 증명이 필요하다고 할 것이다.
나) 이 사건 주택의 2021. 1. 1. 기준 공시가격은 1,546,000,000원으로 2020. 1.1. 기준 공시가격 1,386,000,000원에 비해 약 11% 상승하였는바, 이러한 가격변동이실제 이 사건 주택의 가격변동은 없었음에도 불구하고 재산세 등 보유세와 관련한 정부 정책으로 인한 것인지 단정하기 어렵다.
다) 오히려 가격산정기준일을 2020. 6. 11.로 한 법원 감정가 2,171,557,930원(다만 아래에서 보는 것과 같이 이를 시가로 사용하기는 어렵다)에 비해 2021. 7. 21.에이루어진 이 사건 매매가액 2,500,000,000원이 약 15% 상승한 것을 보면, 이 사건 상속개시일과 이 사건 매매일 사이에 가격변동이 있었던 것으로 보인다.
라) 그 밖에 이 사건 상속개시일과 이 사건 매매일 사이에 가격변동의 특별한사정이 없다는 사실을 인정할 만한 객관적인 자료가 부족하다.
다. 법원 감정가를 이 사건 주택의 시가로 볼 수 있는지 여부
1) 관련 규정
상증세법 제60조는 상속세가 부과되는 재산의 가액을 평가기준일(상속개시일)현재의 시가에 따르도록 하면서(제1항), 이때의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하는데(제2항), 감정가격을 시가로 인정할 때는 대통령령이 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다(제5항). 상증세법 제60조 제2항을 구체적으로 시행하기 위한 규정은 구 상증세법 시행령 제49조 제1, 2항에 마련되어 있는바, 감정가격은 시가로 인정될 수 있으나 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간(이하‘평가기간’이라고 한다)에 감정이 있는 경우에는 둘 이상의 감정기관의 감정가액의 평균액으로 하고 이 경우 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두 평가기간 내에있어야 하며(구 상증세법 시행령 제49조 제1, 2항), 평가기간 외의 기간(평가기준일 전2년, 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월)에 감정이 있는 경우에는 가격변동의 특별한 사정이 없음을 전제로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액을 비로소 사용할 수있다(구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서). 상증세법 시행령이 위와 같이 시가 감정과 관련하여 가격산정기준일과 감정가액 평가서 작성일에 시간적 제한을 둔 것은 소급감정에 의한 시가의 인정범위가 제한 없이 확장되는 것을 방지하기 위한 취지로 보인다.
2) 판단
상증세법 제60조, 구 상증세법 시행령 제49조 제1, 2항에 의하면 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않으므로(대법원 2024. 4. 12. 선고 2020두54265 판결 등 참조), 소급감정에 의한 가액도 시가로 인정될 수 있다. 다만 감정가액이 시가로 인정되기 위해서는 적어도 상속세 과세표준 신고기한부터 9개월 내에는 감정이 있어야 하고, 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.
이 사건 상속의 경우 상속세 과세표준 신고기한이 상증세법 제67조 제1항에 따라 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 후인 2020. 12. 31.이므로 그로부터 9개월 후인 2021. 9. 30.까지는 감정이 있어야 하는데, 법원 감정은 그로부터 3년 이상이 경과한 2024. 10. 21.에서야 이루어졌고, 둘 이상의 감정기관에 의뢰한 것도 아니므로,그 감정가액을 이 사건 주택의 시가로 사용할 수 없다.
라. 소결론
따라서 이 사건 처분은 위법하고, 법원 감정가를 시가로 볼 수 없는 이상 법원 감정가를 초과하는 부분만을 취소할 것도 아니므로 전부가 취소되어야 한다.
4. 결론
그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
<서울행정법원>